今年上半年，日本房地产投资额同比去年大增22%，创下2007年有统计以来的最高值。曾经历房地产大爆雷、深陷老龄化与少子化困境、城市化进程早已见顶的日本，为何会突然迎来房价上涨潮？
一、外资：本轮繁荣的绝对推手
拆解今年上半年日本房地产投资数据可见，海外资本无疑是当之无愧的“领头羊”。上半年海外资本投资额达1.09万亿日元，同比激增3.7倍，占整体投资比重的34%；在商业地产领域占比更飙升至60%，首次成为商业地产的绝对主力。受此推动，东京以160亿美元的投资额登顶全球城市首位，远超纽约、伦敦等传统金融中心。
这些外资主力来自三大阵营：北美资本以黑石、KKR为代表，亚太资本有新加坡GIC、香港基汇资本等巨头，欧洲资本亦积极布局；此外，亚洲富裕人群旗下的资产管理公司也纷纷入局。2025年2月，黑石以4000亿日元收购东京花园露台纪尾井町综合大楼，创下日本外资地产收购纪录；同期，基汇资本也完成了对东急广场银座的收购，外资布局动作频频。
从投资区域和品类看，东京圈占据日本房地产总投资的八成以上，其中写字楼投资占比高达53%，成为外资布局的核心标的。
二、套利：热钱涌入的核心逻辑
海量热钱扎堆涌入日本楼市，核心驱动力在于显著的套利空间。
从收益端看，日本房产具备可观的租金回报：东京核心区公寓租金回报率达3%-5%，大阪更是高达5%-8%；2025年7月，东京公寓租金同比上涨13%-14%，写字楼租金指数更创下17年以来的新高，收益稳定性持续增强。
从成本端看，日本当前实际房贷利率约2%，远低于美国的6.74%和欧元区的4%；叠加日元长期贬值因素，外币收购日本资产的成本已降低30%，“借美元买日元资产”的套利模式空间显著。与此同时，在全球经济波动加剧的背景下，日本楼市兼具抗通胀与避险属性，成为海外资本眼中的“避风港”。短期热钱的集中涌入，直接推升了今年日本楼市的投资热度。
值得注意的是，这种由热钱推动的上涨已明显脱离日本经济基本面，引发日本官方警惕。日本国土交通大臣中野洋昌直言，东京楼市存在“不以实际需求为基础的投机交易”，明确指出此类行为不可取。目前，东京千代田区等核心区域已向政府提出建议，希望对新建楼盘实施“购买后5年内不得转售”的限制政策。据新华社报道，日本首相高市早苗在首次施政方针演讲中，也明确提及将研究完善外国人购买土地相关制度。种种信号显示，面对热钱集中涌入，日本政府已显露政策收紧倾向。
三、繁荣表象下的三重隐忧
回望日本楼市发展史，繁荣与风险始终如影随形，历史教训尤为深刻。
1990年日本楼市巅峰时期，东京核心区房价收入比高达20倍，房价租金比处于50-70区间（即购房成本是年租金的50-70倍），市中心房价每平方米高达200万日元（约合人民币10万元），居民杠杆率攀升至68.4%的历史峰值。巅峰过后，楼市泡沫破裂，房价一路暴跌，不仅拖垮了一代人的生活，更让日本经济陷入数十年的停滞。
对比2025年与1990年的数据可见，当前多项核心指标尚未触及当年极值，这意味着本轮楼市繁荣虽有泡沫，但尚未达到濒临破裂的程度。然而，“外资依赖症”始终是日本楼市的致命隐患——历史反复证明，日本楼市“因外资而兴，亦可能因外资而亡”。
2008年金融危机期间，受次贷危机冲击，海外投资基金大规模撤离日本，直接导致部分区域房价暴跌30%，当时高盛等机构纷纷抛售日本房产，市场一片恐慌。2023年的市场波动再次印证了外资的不稳定性：当年外国投资基金和企业在日房地产投资额同比减少30%，创下5年来新低，净卖出额达3700亿日元，为2018年以来最高；新加坡丰树产业以540亿日元出售大阪商业楼，美国峰堡投资集团以400亿日元抛售冲绳石垣市度假酒店，外资撤离迹象明显。
外资的“快进快出”已形成固定周期：繁荣期集中涌入推高资产价格，一旦市场预期逆转或外部环境恶化便率先撤离，加剧市场下跌压力。外资集中抛售会直接导致房源供给过剩，压低市场价格；而外资撤离在日本楼市中向来被视为“见顶信号”，极易引发本土投资者跟风抛售，最终导致交易萎缩、资产难以变现的恶性循环。
更值得警惕的是，日本楼市的长期支撑逻辑已严重弱化：老龄化、少子化趋势不可逆转，人口持续减少，年轻人购房意愿低迷，房地产长期需求必然萎缩。短期房价暴涨与经济基本面改善程度严重脱节，这场繁荣本质上只是国际资本套利的“数字游戏”。