土地出让收入全国亚军、高端住宅地王频出、楼市全面回暖刷新成交数据、四季度大量土地出让底价成交、高端改善卖不动、二手房成交量逐月下滑……看似矛盾的多种表现，在2025年的杭州楼市集中上演，这就是这个市场今年让人捉摸不透的小情绪。
一、狂欢：有钱人
到11月，杭州千万以上豪宅一年卖了2868套，价值大约443亿，同比激增了67.2%，如果单纯从千万以上豪宅看，2025年的杭州楼市，是一场狂欢的“盛宴”。
但是，千万豪宅成交背后却是“一将功成万骨枯”的悲凉，在千万豪宅一路狂飙下，前 11 个月杭州住宅成交同比却缩量了近两成，二手房均价出现连续下跌，远郊版块二手房价格甚至跌回到十年前。
谁在买千万豪宅？
在杭州的房地产市场上，会有个清晰的图谱。豪宅的购买力无疑是三大人群：新业态来钱快的新贵、完成多轮房地产周期积累的老钱、源源不断的其他地市大中小老板们。相较于改善和刚需，这些人更看重稀缺性、圈层属性及长期价值，对价格敏感度相对较低。不过，毕竟杭州能吸引的有钱人数量级还不够，这些购买力对市场情绪的传导能级有限，这就为后续市场发展埋下伏笔。
二、观望：改善和刚需
与有钱人狂欢不同，刚需和改善在杭州房地产市场，今年的观望情绪更甚往年。
刚需和首改群体在不确定性加剧的背景下，更关注就业稳定性、收入预期和房价走势，决策周期明显延长。这种购买力的“K型分化”直接 直接导致了市场热度冰火两重天的同时，三季度以后明显在情绪蔓延中侵蚀着杭州房地产市场的根基。
观望的原因很简单：杭州新房与二手房的走势在割裂。2025年5月，杭州新房价格以0.8%的环比涨幅领跑全国，同期二手房价格却环比下跌0.4%。这种罕见的背离揭示了市场深层次的割裂：新房市场因供应结构上移和品质提升，均价被结构性拉高。以安琪儿板块的锦上万象府为例，均价上调至6.56万元/㎡后仍实现“开盘即售罄”，中签率仅13%。二手房市场则因挂牌量高企和需求转移，陷入“以价换量”的被动局面。尤其在非核心区，降价已成为促成交的主要手段，买卖双方的议价空间普遍扩大。
有钱人虽然狂欢但是传导能力有限，刚需和改善面对割裂的市场整体判断市场下行预期依然强烈，2025年的杭州房地产市场将直接影响到后续开发商的拿地开发热情。
三、开发商：为了生存的“变色龙”
2025年上半年，杭州土地出让金率先突破千亿元，核心地块竞争激烈。3月份，市中心一宗地块楼面价在三天内从7.7万元/平方米刷新至8.8万元/平方米。高地价必然指向高端产品，这些项目未来入市后将进一步拉高所在板块的房价基准，而与普通购房者的关联度越来越弱。
土地市场与住宅市场的联动，正在固化“核心资产金融化、普通住宅居住化”的二元格局。二元格局下，下半年杭州土地市场开发商拿地热情逐渐由火热变的冷静，直接导致了四季度多块预期不错的土地以底价成交。
土地市场提前反映了未来的市场结构。杭州楼市正在形成两个相对独立、逻辑迥异的市场体系。
高端市场越来越接近于“类金融产品”，其价值逻辑围绕稀缺性、品牌溢价和圈层属性展开，受宏观经济和货币政策影响更大，与本地收入水平的关联度减弱；普通住宅市场则回归居住属性，价格更多由本地就业、收入增长和人口流入等基本面因素决定，表现出更强的刚需特征和价格弹性。
两个市场之间的流动性正在减弱。“卖旧换新”的置换链条在二手房市场承压的背景下运转不畅，形成了“豪宅抢购”与“普宅难卖”并存的矛盾现象。
这就直接导致了杭州土地市场开发商对高价值产品相对乐观，但是对刚需和改善地块拿地前景相对谨慎的局面。
四、政策：能用尽用更要等风来
2024年至2025年，杭州房地产政策进行了一系列精准调整：限购范围缩小至4个核心区、新房限价全面取消、契税优惠按区认定、公积金贷款年限延长、购房补贴轮番上马。
但是，没有利空的政策未必全是利好。短期来看，杭州这种分化格局仍将持续。随着更多高端项目入市，豪宅市场的竞争将加剧。刚需市场则需等待信心修复和购买力积累，过程可能更为漫长。
长期而言，市场的健康度取决于能否在不同细分市场间建立良性互动。高端市场的价值提升应能带动城市整体价值，而非单纯抽离购买力；普通住宅市场的稳定则是社会居住需求的基本保障。
很显然，这场结构性裂变不仅是杭州的现象，也预示着更多中国城市房地产市场的未来走向。