近日，有关房产新闻不断，重磅消息是5年期以上最新贷款市场报价利率（LPR）下调25个基点，由4.2%调整至3.95%，房贷利率接近历史最低水平，这是银行层面利好百姓安居的重要举措。
房子成为新年伊始头号话题，为了改善居住条件，杭州浙工新村小区数百户居民自筹4.7亿重建小区，该新闻很快火出圈，毕竟居民出资重建是全国首例。本期微评就来说说老旧小区改造那些事。
一、老旧小区要顺应时代
一直以来，房子都具备居住和投资双重属性，之前购房者为了挂户口、有学籍，倾向于总价低但不实用的城市小户型，随着2016年中央经济工作会议提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，住房回归居住属性，曾经热门“老破小”学区房价格开始下跌。
老旧小区居住舒适度不尽如人意，改造是顺应时代发展的需求。目前，我国老旧小区改造存在资金筹集、主角虚位等困境。比如改造拆建费用应由政府、市场、居民等多元主体共同承担，但具体出资比例还没有明确细则。按理说改造老旧小区最终受益群体是居民，但大部分因居民参与能力不强等原因参与甚少。
纵观全国老旧小区改造情况，基本以无障碍改造、增设便民服务设施、加装电梯、小区停车、环境绿化等工程为主，对于特别老旧的房子，政府会启动综合修缮，比如加固房屋结构，解决供热、供电、给排水等各类管网陈旧老化问题。据住房城乡建设部数据，2023年全国共开工改造城镇老旧小区5.37万个，改造加装电梯3.6万部，惠及居民897万户，共完成投资近2400亿元。
对于老旧小区，除了部分改造，拆除重建是最彻底办法，也将成为老旧居住区改造整治新模式。全国拆除重建案例也有一些，比如北京、上海等地已启动旧改项目，此类项目政府主导是重点，资金来源是关键。据报道，北京劲松一区114号楼拆除重建基本完成，资金由政府、产权单位、居民、社会机构等多主体筹集。
二、浙工新村原地重建
浙工新村属于典型“老破小”，即年代久远、没有电梯、没有物业管理，车辆停放无序，车位靠运气。但存在即合理，老破小房子居住体验虽不理想，但因开发年代早，周边配套设施齐全，综合商场、医疗资源、教育资源一应俱全，交通便利。
老旧小区原地重建并不是一件简单小事，涉及方方面面问题，那浙工新村为啥能做到？
首先，这跟房子业主群体有着不可分割的联系，浙工新村是高校教工宿舍，居民结构特殊，基本都是浙工大老教师，想法、收入状况比较相近，更容易协调达成一致，这点放在别的小区不一定适用。
其次，拆除重建能快速推进，跟居民改造意愿强烈有很大关系，房屋本该是遮风挡雨的港湾，但是浙工新村房屋外观老旧，遮风挡雨属性变弱，没有抗震设防及配套用房，台风天，危房中的居民要转移住处避险，也就是说空占好位置，却没享受基本居住条件，这一点是很多老旧小区通病。
再次，政府福利好，浙工新村虽有个别楼房已列入C级危房，但未达到拆除重建标准，也就是说坐等政府拆迁短时无望且被动。如果主动作为，还能争取政府政策补贴，比如政府旧改、加梯、未来社区改造等专项资金。另外，政府还有每月租房补贴，装修补偿款等，从当下看，没有损失，从长远看，利于子孙后代。
然后，房子升值空间大，第一笔改造费用低，仅为1350元/平方米，第二笔扩充面积收费合理，符合市场规则。据网络数据，该区域二手房成交单价和重建扩面价差不多，附近新房开盘价远高于扩面价，再加上重建后居住舒适性极大提升，所以不管是自住，还是从房产保值、增值角度，原地重建都是明智之举。
最后，居民自主有机更新委员会起到很大促进作用，小区通过选举代表，开展民情恳谈会，宣讲政策、收集意见。服务居民，比如帮助租房困难老年群体筹措临近房源，为有资金困难居民对接金融机构提供方案等。居民无后顾之忧，通过率和执行效率自然就高了。
三、老旧小区分类改造
城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，政策支持很重要，2023年，住建部、国家发改委等部门印发《关于扎实推进2023年城镇老旧小区改造工作的通知》。2023年，杭州发布《全面推进城市更新的实施意见》，要求针对危旧楼房、老旧小区、既有住宅片区等落实安全隐患消除、功能设施完善、居住品质提升。
政策有了，接下来就是落地，首先，政府要从“历史”与“现代”融合考虑，按照老旧小区不同性质进行分类改造，比如从保留历史建筑，传承文化角度出发，对于本身质量尚可的老旧房屋，可采用内部加固，部分翻新方式，针对房屋结构较差，毫无保留修缮价值，外部改造条件受限，居民居住环境差、改善愿望迫切，建议原拆重建，多渠道筹集资金，同时妥善处理居民过渡期间安置问题。
其次，老旧小区改造应注重“面子”与“里子”结合，在务实基础之上，完善小区居住条件，提升舒适性，比如城市中心老旧小区外貌换新颜，环境绿化整治固然重要，同时，检修房屋使用情况，包括管网老旧以及水、电、天然气是否正常使用，以及安装电梯等便民设施。内外兼修，有助于可持续改造和发展。
最后，重视“建设”与“治理”相结合，也就是硬件和软件都得提升，房屋和公共设施是硬件，居住群体是软件，硬件改善了，软件也要适时更新，比如建立老旧小区居民自治机制，统筹协调社区居民委员会、业主委员会、产权单位、物业服务企业等多主体共同推进改造，完善老旧小区长效管理机制。民主协商，齐心协力，共建家园。
浙工新村模式是内生动力激活机制的创新，也是浙江省开创城市有机更新的首个试点项目，有条件小区可以推广，毕竟城镇老旧小区改造需要多元模式，也需要勇于创新的实践者。
总之，推进城市更新和开发建设方式转型，有利于满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、促进经济高质量发展。