城市建设发展步入存量时代，远远不止房子那么简单，这将会长期影响每位市民的生活。
一、从增量到存量 到底变了什么？
情理之中，意料之外，往往是最令人惊讶的。
近日，浙江省公布的一组数据，在全社会层面首次更加明确的提出了一个新说法：浙江城市建设发展进入存量时代。而之所以说进入存量时代，主要是两个数据指标，一个是浙江常住人口城镇化率已达74.2%，高出全国平均水平8.04个百分点，另一个是浙江现有2000年以前（含）的房屋数有72.12万幢，面积52255.13万平方米。而数据对比看，2021年杭州房地产竣工面积为1733万平方米，也就说即使保持2021年杭州房地产的竣工规模增速，达到浙江全省2000年以前（含）的房屋面积存量也需要近30年时间。数据很明确，存量房屋面积数量巨大。况且，这部分老旧小区的房子，普遍房龄大而单套面积小、地段不错但是功能性不强、周边基本生活配套好但是居住环境却并不理想。
老旧小区到底该何去何从？如此规模庞大的存量房该以何种模式补齐功能缺失？老旧小区里的居民利益又该如何保障？由政府财政大量投入进行老校区设施设备更新，虽然“民生大账”是有收益的，但是投入的资金力量毕竟有限，能否持续，一直考验着地方财政能力；存量老旧小区房屋数量庞大，周边配套服务充足，在国内大多数城市目前职住不平衡的背景下，若能补齐老旧小区的功能性缺失，未尝不是一件地方站政府、房地产行业与居民多赢的选择；老旧小区中大部分居民为城市中的老年人口，适老化的居住环境与服务势在必行。
这一切，放在城市建设增量为主的时代背景中，有可能显得还不是那么急切，但是一旦进入存量时代，这些困境就会摆在每个城市面前。无力解决或者解决不力，终究会影响甚广。
二、从开发到自主更新 到底需要做什么
浙江出台的《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》（以下简称《指导意见》），明确：住宅小区可成立业主自主更新委员会或授权业主委员会作为自主更新实施主体，在广泛征求业主意见基础上自愿提交更新申请，经地方政府审核后通过后，自主更新实施主体根据当地政策和条件，组织编制更新方案，包括组织方案（明确项目建设代理方案和代理人）、资金筹措、产权处置、项目设计等内容，由业主共同做出实施决定。
自主事权给到业主，资源来源也必然采用自筹模式，《指导意见》明确：居民住宅建设资金原则上由产权人按照原建筑面积比例承担，同时，将更新过程中增加的住宅面积等，通过移交政府作为保障性住房、公共服务设施等方面冲抵建设成本。此外还可通过使用业主公积金，政府减免或者免收部分配套设施费用等。
自主、自愿、自费、自享，这应该全国首个地方对居民持有的老旧住房首次提出自主更新的细则和操作方案。业主的事情交给业主选择，在国内的住房政策中，这可能也是首次如此直接明确的理清地方政府与居民（业主）在老旧小区房屋上的责权。此项政策就如同将老旧小区更新的事权交给了“有限市场”，想必目的是先行先试，利用业主集合而成的社会力量自筹自建解决当前城市老旧小区衰落，甚至为长远解决房地产市场动荡提供另外一种思路与“缓冲带”。
三、从自主到推广 我们是否需要下一个十年？
就在5月1日，《指导意见》正式试行。对于这样一份指导意见，到底有多少老旧小区愿意自主更新、能够完成自主更新、甚至自主更新后是否还会存在新的利益错配，一系列问题《指导意见》一定未必会全面考虑清楚。对于存量如此巨大的老旧住房，“有限市场”以后会不会退出，新的房地产开发模式是否会进入，甚至新的租房市场会不会在此基础上形成，一系列可能都要在老旧小区自主更新铺开后，逐步就有了衍生答案。
现在看，这种自主更新的模式，远远还没有到了能够大规模复制推广的阶段，我们想必还要等待“子弹飞一会”。这颗“子弹”涉及城市的土地价格、地方财政的转型力度、房地产市场长期走向，远远不是自主更新这么简单。
当然，浙江的经验一直也在告诉世人，要敢于吃螃蟹、喝“头口水”，那些已经非更新不可、具有更新基础条件、更新后能直接满足需求的老旧小区，另当别论，该动就可以动起来。