近日，房产调控又成热门话题。4月份以来，国内先后100多个城市，推出调低首付、放松限购等花式“救市”政策；高层暖风频吹，降准降息，关怀呵护，鼓励满足正常购房需求。而众所周知，这个市场长年被各种限购、限贷、限价、限售；房企“三道红线”、银行房贷“两道红线”......十几道“金牌”管控限制着，唯恐其过热、价格上涨过快。到去年四季度，市场才开始真正转冷，也才半年多一点；岂非“刚刚见效”嘛，怎么又180度大转弯，反其道而行之呢？
当下，各种媒体分析、预测后市冷暖、房价涨跌的文章，比比皆是。有说优惠力度大，类似2008、2015的机会又来了，抓紧考虑“上车”的；也有说，这回不一样，疫情搞得大家都没钱了，刺激力度还远远不够，应继续观望的...听上去，都蛮有道理，暂且不论。其实，近二十年来。房子这点事，从庙堂之高到江湖之远，万众注目；政策出台之多，摇摆频率之快，令人应接不暇。何以如此呢？这本身就很值得深思。今天，我们不揣浅陋，聊上一聊——说不定，理清了逻辑，后面的趋势判断，也就清晰了。
集“四重属性”于一身
1、居民视角：消费属性与金融属性
教科书告诉我们，房产同时具备“消费属性”与“金融属性”（或称“投资属性”）。很显然，这源于居民视角。
前一个属性，当然。衣、食、住、行，是每个人的“刚需”；跨过温饱线、生活奔小康后，居住的舒适程度，重要性就越来越突出。对女人来说，一套宽敞明亮、结构合理的房子，意味着一个温暖舒适的家；对男人来说，拥有多少优质房产，意味着经济、社会地位；作为择偶的必备条件，所谓“丈母娘需求”,国内普遍入心入脑、约定俗成。而且一套房子，岂止“住”而已？户口、义务教育、医疗便利、生活配套、邻里素质、环境档次......全都与它息息相关。当下，你家住哪个城市、哪个小区、多少平方，就大致能推断出你的阶层。
金融属性，也显而易见。这些年，大中城市房价平均涨了多少倍，和收入增长是什么关系，无需多言。房子连着土地，“折旧、贬值”的时间很长，核心城市稀缺地段，几十年房龄的“老破小”，单价仍然不菲，十几倍、几十倍于原价；如果是京、沪的优质学区，几十万一平，爱买不买。要真买了、过几年再卖，八成还能增值！而存银行呢？都知道。哪怕贷款利率，估计都跑不赢通胀，存款利息，哪能赶上房价涨幅？“存钱不如存房”、“杠杆买房投资”，几十年来，从来都是“理财圣经”。微信段子云：十大“败家”恶习，分别是：吸毒、赌博、炒股、买商铺...；而十大“旺家”利器，分别是：一线城市买房、二线城市买房、三线城市买房、四线城市买房......
2、管理者视角：财政属性与“GDP属性”
从管理者（各级政府）角度看，房地产的意义，则有着更加深刻的内涵。
（1）土地财政
房子无非表象，土地才是关键。众所周知，我们的“国有土地出让”，源于香港“土地批租”。得益于这一神奇的制度安排，地方政府手中，几十年间，凭添了源源不绝的巨额财力。1990年代中期“分税制”改革，中央、地方财政“分灶吃饭”；地方只分到了财税的小头，却面临着维护社会运转、招商引资、发展经济、美化环境的巨大压力，非常困窘。这二十多年，到底是什么力量，支撑国内绝大多数城市，不仅完美地解决了上述难题，而且景观确实越来越美，基础设施越来越完善，发展欣欣向荣呢？很简单：土地财政+地方平台融资。
谚云：“土地是财富之母”。农业社会如此，土地是命根子；现代工商社会，依然如此！当土地集中收储，“招拍挂、价高者得”全国统一实施以后，房价与地价齐飞、互为因果的局面，就开始反复上演。土地出让金这一所谓“基金性收入”之巨，令人咋舌。以上海为例，仅2018-2021这4年，土地出让合计多少钱呢？1.017万亿。杭州、佛山、南京、武汉、广州、西安、贵阳等10余家重要城市，“土地财政依赖度”（土地出让收入/一般公共预算收入）都在100%以上（数据来自网络）；换句话说，从土地获得的收入，占地方财政一多半。当然，土地“出让”给谁呢？房产开发商；开发商为什么要抢着拿地呢？因为火热的房产市场，意味着巨额利润。即使近几年，“限房价、竞地价”利润被显著压薄，也可以“高周转”多转几圈，照样有的赚......
总之。对地方管理者来说，房地产的价值，首在“财政属性”。
（2）“GDP属性”
其次，房地产对GDP的重要性，只怕怎么形容，都不为过。它的上下游产业链实在太复杂，所拉动的行业经济份额，实在太庞大了！盖房用的钢筋混凝土，只不过冰山一角。比如早些年，液晶面板行业，就与房地产市场就密切相关。为啥呢？新房子卖得快、卖得多，新挂液晶电视的量就会大增，从而拉动液晶热销；反之反是。建筑、工程、硬装、建材、软装、配饰、家电、家具、家私，以及延伸上游的钢材、水泥......再考虑住房贷款对金融的重要性（四大国有银行，个人住房按揭平均约1/3—40%）等。保守估计，房地产直接、间接影响GDP的程度，将达到25-30%；它称第二，没有谁敢说第一。
众所周知，对我们这样一个后发、赶超型经济体，长期坚持“以经济建设为中心”的国度来说，GDP增长具有特殊的意义，从来就是KPI考核的关键指。那么，房地产的上述“属性”，当然也就有特殊意义。君不见，百业低迷、资源有限的落后城市，怎么抓经济呢？有为的管理者，上任第一件事：“大拆大建”！拆违、绿化，广场公园，提升居住品质；卖地、盖楼，吸引买家，搞旺房产市场；再房价拉动地价，增加基金收入，兴建开发区，招商引资...没几年，经济果然就提速。这样的例子，不胜枚举。
天使与魔鬼：房地产“实体经济”之辩
记得，鲁迅在点评《红楼梦》时感叹：“一部红楼，因读者的眼光而有种种：经学家看见《易》，道学家看见淫，才子看见缠绵，革命家看见排满，流言家看见宫闱秘事。”
现实中的房产，正也是如此。普通消费者，看见遮风挡雨、安居乐业；实力投资人，看见跑赢通胀、保值增值；地方管理者，看见土地出让、经济增长；而宏观管理者，看见金融风险、需要约束！
房地产。正由于集“四重属性”于一身，也就变成了天使与魔鬼的集合体；以天下之大、商品之丰富，独一无二。表面看过去，它与汽车相仿，也无非是个大宗、耐用的消费品；其实，哪有这么简单。举个例子：通胀率，CPI数据中，是不包含房产价格变化的。因为，它算投资品，不算消费品！
而且。我们看到所有的“大件消费品”，比如改革开放之初的自行车、手表、电视；到后来的电话、电脑、手机包括现在几乎每户都有的汽车，无不是由于相对价格不断下跌，多数居民的购买力能够承受，从而走进千家万户，由奢侈品变成普通消费品的。简要回顾一下，是否如此呢?
除了房产。它被大部分人购买，多数情况下：不是因为跌价后经济实力可以承受了，而是因为“不买还会涨，赶紧上车”！或者“买了就涨，保值”。这哪里是普通消费品的逻辑呢？
篇幅所限，今天就先聊到这里；其他内容，留待后面再叙。
本文作者为浙江省公共政策研究院研究员程迅，感谢大力支持。