【微评提示】上篇房地产漫话，得到了不少读者朋友的关心评点，深表感谢。重点先说明一下：笔者见识浅、水平有限，没有预测后市的能力，更无意于评价是非。茶余饭后的闲谈，无非根据已经发生的事实、现象，试图给出一种分析、解释的框架。观点不正确、不合理之处，望勿介意；个人随想与观点，与平台无关。
话说《镜花缘》“君子国”的故事，妇孺皆知。唐敖等人游历海外，这一日来到君子国：“士庶人等，无论贫贵富贱，举止言谈，莫不恭而有礼”。这也罢了。奇在这个国家在商品交易时，“买者嫌货高价贱，硬要抬价，而卖者执意不肯”。也就是说普通买家，总嫌货物卖得太便宜了！必须抬价，才能买啊。卖家则死活不同意，说不值那么多钱......
记得初读到这个荒诞的情节，哑然失笑。连三岁小孩都明白，买家只会嫌货卖得贵，不值这个价。哪有“嫌便宜”之理呢？“君子国”，一帮伪君子吧。
经济学基本理论指出，需求曲线是“向下倾斜”的。市场中商品售价下跌、需求量就增大；免费商品，需求量就无穷大。这符合生活常识。可对不起！房产市场，有时偏偏反其道行之。现实很多情况，买家竟然颇有点“君子国”风范——价格一旦形成下跌趋势，需求就迅速减少、市场冷冷清清；而非等到“抬价”了，“刚需”才扎堆出现、市场空前活跃。不妨回想一下。2008-2009；2012-2013；2014-2016这几轮，房产市场由萧条转向火爆的神奇经历。是否如此呢？
一、“上下两难”的需求曲线
当然，我们只要回到上篇文章的逻辑，把房产理解为“投资品”，就涣然冰释。炒过股票的人都知道，一旦进入熊市，多数股票价格节节下挫，市场交易清淡，鲜有人进来投资；久而久之，出现“地量”。而一旦趋势反转、进入牛市，股票价格节节攀升、越来越“贵”；新投资人却踊跃入场，唯恐买不到，市场交易火爆，出现“天量”......
要知道，投资品如股票、古董等，它们的需求曲线，是向上倾斜的！越涨越有人买。因为既然这么火，预期价格还会更高，就可以通过买卖差价，搞一把“博傻”，获取暴利。“天下熙熙，皆为利来”嘛。价格下跌没钱挣时，为什么要买呢？
2008下半年、2012上半年、2014年，房地产就陷入“熊市”。房子卖不动，房企纷纷打折促销，打砸售楼部的“房闹”此起彼伏；奇怪的是，越促销、成交量倒越小。直到政策频吹暖风、猛药刺激；一段时间后房价转为上升，市场倒越来越火爆。
看来。房产的需求曲线与股票一样，“向上倾斜”了？也未必！事实上，众多普通人群、首次置业者，可是眼巴巴盼望房价下跌的。真掉到经济可承受时，很多人会果断出手——合意的城市有套自己的房，不需看房东脸色、频繁搬家，是多少人的梦想。然而，现实很残酷：收入没怎么见涨，房价却高耸入云，还越来越高。实在买不起、不敢买！另外说个常识：市场火爆时，个别房产商想快速回笼资金，只需定价比类似楼盘便宜1-2千/平，销售进度就立竿见影。此时，需求曲线又“向下倾斜”。
房产“双重属性”的复杂性，就体现在这里。消费、投资，在别的物品那儿，是泾渭分明的。比如股票、古董，会有多少使用价值呢？房子，却是重要的必需品之一。又如汽车、电脑，谁都知道只要出手买下、二手了就快速贬值，却极少人因为讨厌这个，不买电脑不买车。
而房子呢？如果预期到买了就大幅跌价，你的购买欲望只怕要大打折扣，陷入观望吧。对，它同时又是投资品。某种程度上，还是个“只能挣、不能亏”的投资品！君不见，“房闹”打砸售楼处，那叫一个理直气壮；而如果房价涨了，他们会给开发商返利吗？又哪里见过股市暴跌、就打砸证券营业部的股民呢？
其实呢。就算这样，市场经济也还是有办法，调节房产这个奇葩物品供求的。那就是：市场转冷，投资需求退场；房产商迫于资金压力、不断降价销售；只要降幅足够大，到“购买力较低层级”的消费者可以承受时，就会出手购买，达到供求平衡。
可是，别忘了。房产还有另外“两重属性”——财政、GDP；这时发挥了关键作用。只要市场转冷并且持续，从中央到地方的管理者，一定会重拳出击，开展猛烈的政策调控。
二、“冰火两重天”的政策调控
1、“救市”政策
回忆一下上篇文章，就可以理解地方管理者们的苦衷。换咱们易地而处，当房价不断下跌、市场交投清淡，估计也得出手托市干预。道理很简单：
一来，房产销售，多数要配套按揭贷款的。打开大型银行的贷款明细，你会惊讶于，个人住房按揭贷款占比竟如此之高（1/3-40%）！总量达到几十万亿。一旦房价跌幅超过首付比例，那意味着众多购房人成为“负资产”，必然有相当比重的群体，选择断供。银行将陷入非常尴尬的地步——卖抵押物也不能覆盖贷款，此时还未必卖得掉！个别有一点倒也没事，要成为普遍现象呢？用专业术语来说，这叫“金融安全”。
二来，比金融还要麻烦的，叫“财政安全”。上文说了，相当比例的国内重要城市，土地出让收入、要占财政的一半甚至以上。房价，显然连着地价；等房子都没人要了，土地会有人要吗？地方上如果没钱了，拿什么去保障民生、拉动经济发展呢？搞不好，连基本治理、社会运转都会出问题吧。
三来，比财政、金融都要麻烦的，叫“经济安全”。房地产对GDP的贡献度，保守估计达到30%。承认与否，它就是经济最重要的发动机之一，术语叫“关系国计民生的支柱型行业”。如果房产销售长期低迷，不仅房产商岌岌可危，建筑、工程、建材、软装、家电、家具......再延伸到上游钢铁、水泥、煤炭等重工业，几十个行业都将面临严重问题。
不需要再解释了。真是“牵一发而动全身”啊。于是，我们看到，典型如2009年上半年、2014下半年-2015年上半年，再包括当下。政策频繁出现：按揭利率一降再降、交易契税一减再减、购房补贴重出江湖、支持房地产就是支持实体经济...直到趋势逆转，价格重新上涨、市场重归火爆为止。
换句话说。房价下跌的空间，其实是被锁定的。稍为热门点的城市，要跌到低收入者也能接受的水平，实在渺茫。这么多年了，对他们来说“房价收入比”是多少，无需多言。
2、“限市”政策
那么。房价最多只会微跌、倒可以无节制、无底线地上涨了？也不是！树，不可能长到天上去。要知道，中央宏观管理者，从来都是高度警惕房产金融泡沫化风险的。近年来，反复强调“房住不炒”，重拳出击，严格限制投机行为、成效显著。宏观调控的智慧与定力，就体现在这里。
（1）牛刀失败的“预言”
经典金融理论认为，只要是泡沫，就一定会破裂；时间长短而已。十多年前，所谓的“平民经济学者”，牛刀、谢国忠之流，用这套理论危言耸听、哗众取宠，鼓吹“泡末破灭论”，预言房价将在短期内下跌50-80%。理由是：房价收入比太高、租售比太低，不合理、不可持续，必然“崩盘”。后来怎样呢？无情的事实，给这批人以响亮的耳光。房价非但没下跌一半，倒翻了几倍！“听牛刀、住牛棚”，早已是坊间的共识和笑谈。
他们的问题在，过于呆板、静态地看问题。一来，中国经济这些年持续高速增长，从整体看，收入、购买力是不断提高的。其次，大量普通人群，就算收入增长不多，可自己原有房产，也随着房价拉高而升值。如果卖掉，所形成的“财产性收入”比较可观，也部分支撑了改善性购房；城市化浪潮下，人群大量涌入一、二线城市，短期房子供不应求，价格就持续上扬。
再次。进入社会不久、收入有限的85-90后购房群体，父辈却从没什么积蓄的40、50后，换成了享受经济成长、有一定积蓄的60、70后；传统文化“六个钱包”，此时提供了强大的购买力支撑，顽强地支撑着房价走高。简单照搬、套用西方理论，食洋不化，在我们的经济体中，是要犯低级错误的。
（2）警惕的“限市”政策
牛刀的“泡沫破灭论”虽然已成为笑柄。宏观管理者，却也始终对“泡沫化”抱以高度的警惕。要知道，改革开放以来的经济史，并非没有房产泡沫破灭的先例！
远如1990年代初，海南、广西北海、广东惠州泡沫破裂，一地鸡毛，十余年才缓过来；近如2012年后，浙江温州泡沫破裂，房价最高下跌了2/3，也形成了巨量金融风险。
当下，国内一线城市的房价和生活成本，事实上已经比肩纽约、东京、伦敦等国际知名城市，仅低于香港、新加坡。强二线如杭州、苏州、东莞等，房价对中低收入人群来说，也着实太高。经济“新常态”中低增长后，泡沫风险在不断积聚。
在这个意义上。我们就可以理解各种政策，如限购、限售、限贷、限价了！它们的良苦用心，意在严格区分消费需求和投机需求；把那些利用炒房致富、甚至大量贷款炒房的人群，驱逐出这个市场；防止房价暴涨暴跌，酿成巨大金融风险。
当然了。这么大的国家，实际经济运行和房地产市场，确实超级复杂。房子，哪里是一处居住空间、一个大件商品，那么简单？它其实是一个工具；是各方势力、各种利益诉求竞争、博弈的舞台。以行政手段为主的调控，确实非常艰难。篇幅所限，今天就先到这里；以后有机会，再继续这个话题。