【微评提示】继续房地产的话题。当下，房产市场处于非常敏感、胶着的状态。一个多月来，各地“救市”政策多如牛毛，愿望不可谓不迫切；可买家似乎就是不为所动。5月份，市场成交低迷，环比4月似乎稍有起色，但比去年同期，仍然大幅减少。后市，到底是否能重演2009、2015故事，再次神奇逆转，牵动万人心。当然了，前面说过，这不是笔者能够预测的。今天，我们从几个流行的观点聊起；还是那句话，茶余饭后的闲谈，不专业、不正确的地方，望勿介意。
“房地产是货币增发的蓄水池”吗
房地产“池子”论，很长一段时间，经常见诸各类媒体。它的逻辑是：中国经济，货币总量比如M2的增速，远高于GDP增速；而CPI即通胀率，并没有与M2同比增加。那么，增发的这许多货币，去哪里了呢？买房了。正因为房地产吸收掉过多的流动性，这才没有冲击其他商品，造成物价全面飞涨。
乍一看，上面的逻辑很合理，符合日常生活感受。然而，如果仔细读过我们前两篇文章，就会对这个似是而非的说法，产生严重质疑。它的问题在于：很大程度上，混淆了因果。事实上，房地产的存在，不光吸纳了货币；当发展到一定规模后，它就是货币增发的原因！为什么这么说呢？又得从货币的源头说起。
时常听到这样的说法：“美联储疯狂印钞”，“央行打开闸门，印钞放水”。总感觉，货币就是央行开动机器，印出来花花绿绿的钞票，给大家用的。如果票子印得太多，市面上商品相对少，货币就贬值；俗称“票子长毛”了。是这样吗？当然不是！至少不完整。
货币银行学告诉我们。货币，是由中央银行发行基础货币后，再通过商业银行体系的“货币创造”功能，按“货币乘数”派生出来的。说得白一点，市场上流通的货币购买力，并非由央行，而更多的是商业银行创造出来的！怎么创造呢？贷款。
整个过程比较复杂。简单来说，就是企业、个人向商业银行借钱；当银行认为项目可行、风险可控（能还上），就发放一笔贷款，进入企业、个人账户。请注意，世界上本没有“贷款”这笔钱；纯粹就是银行的信用扩张行为。而妙处在于，这笔新产生的钱，马上就能用！作为支付手段，付给下家。流转了若干手后，它仍然回流到银行体系；（可能换个）银行，又可以把钱放出去...循环往复，凭空创造出一大堆的流通货币；便形成了我们看到的，市面上的“钱”。现代经济中的货币，说穿了，其实是信用！术语称“信用货币”。
有没有看到，上面这套循环的关键？对。关键之处有两个。
一是银行。它们要怎么才能相信“风险可控”，会发放贷款？我们知道，国内比如地方政府、国有企业这类群体，信用通常比较好，银行可以放部分信用贷款。而对多数普通企业、尤其是广大居民来说，银行要如何相信，一定能够收得回的呢？比较简便的办法，是提供抵押。什么抵押物最可靠？房子（简便起见，特指住宅）！于是。1998年以来的二十多年，我们看到，个人住房按揭——即房产抵押、分期归还的长期贷款，在商业银行体系中，比重极为惊人；几大国有银行，普遍达到1/3-40%。按照上文的“货币创造”过程：某种意义上，正因为源源不断的房子作为抵押品，才产生了这么多的贷款，创造出这么多的信用货币。
二是借款人。大家为什么会去贷款？这一点，非常容易被忽视。要知道，贷款，终究是要还的！还得交不菲的利息。就算银行认为房子抵押，风险可控；借款人不想贷，也没辙。众所周知，很早以前，一二线城市的房价涨了几轮后，与居民的平均收入比，远超国际公认的1：6；如果买来出租，回报率也才1%-2%，还赶不上低风险的银行理财收益。普通人，为何也抢着向银行按揭买房呢？
答案出奇简单，都知道。房子会涨！这么多年来，铁一般的事实，教育了大家：房价不可能大跌，一不留神倒会大涨。稍为一冷，“救市”政策就会密集出台；一旦反转，则可能短期内大涨、暴涨！热点城市，几个月内翻一倍，常有的事。张五常教授的名言：“中国的房地产可能有泡沫。但泡沫是用钢做的，破不了”。不买房、晚买房，才是最大的输家。于是，“六个钱包”齐上阵，咬牙交首付；房价只要涨势确立，万众踊跃抢“上车”；热点城市限价新房推出，与周边二手每平米价差几万块，相当于“打新股”啊，无脑“万人摇”...区区几个点的贷款利息，算什么呢？贷到、买到就是赚到。借钱买房这类“项目”，哪有什么风险？从借款人到银行，心照不宣。上述机制的结果是：越涨越买、越买越涨！20多年来，大抵如此。
不需要再展开了。综上所说，房地产，哪里是什么“池子”？这些年，它甚至就是“水龙头”；派生出几十万亿按揭贷款，形成百万亿级的购买力，再通过上两篇说过的机制，拉动上下游诸多行业与地方财力，带来繁荣兴旺。没错，它正是经济的重要“发动机”。
“房产商纷纷暴雷，负债几十万亿；地方债务压力山大，负债几十万亿；居民房贷负债几十万亿......钱都去哪儿了”？
上边这个段子，也算是灵魂拷问了，非常有趣。先说它的背景：
去年9月份以来，随“某大”集团资金链断裂，诸多民营房产商“暴雷”频上热搜，成了关键词。民众惊讶地发现，那些动辄“全国百强X位”，财大气粗、看上去富可敌国的房产企业，竟然负债累累，连几百万债务都要拖欠。数据显示，截止2021年末，光百强房企，负债就达十几万亿...这些年，他们岂非挣了那么多买房人的钱，流淌着“不道德的血液”吗，原来也是空有其表、靠借钱过日子？于是，标题段子开始广泛流传、风靡网络，为大家津津乐道。
房产企业呢，则叫苦不迭。他们会说。您看看房价构成，就知道，买房的钱花哪儿去了！一般来说，一二线城市的项目，地价得占到房价的50-60%之多；三四线项目，也得占30-40%，且销售缓慢，周期长。加上建筑成本、贷款利息、营销费用、各种开销，卖房还经常被“限价”，哪会有多少利润呢？银行只会锦上添花，一有风吹草动就收贷，资金链不出问题才怪...钱去哪儿了？主要是买地！
且慢。地方管理者呢？也是叫苦连天。关于“地方债务压力”的媒体报道，我们时有耳闻。中央对于“地方隐性债务”，一直态度极为严厉；决不允许出现“系统性地方债务危机”...截止2021年末，财政部公布的地方债务，就高达30.47万亿。你要问地方管理者，他们会说：您看看庞大的政府开支、公务员薪水、教育、医疗、民生保障、社会运转、城市养护，哪里不需要大钱？光这些也算了，还有拉动经济建设的资金呢？庞大的基础设施投入、招商引资优惠、创新企业补贴……君不见，每当要启动经济，各地都雄心勃勃，动辄“X万亿投资计划”。得需要多少资金？卖几块地，其实还远远不够啊。还必须向银行借、向公开市场融资！借的多了，光利息开支，都是一笔沉重的财政负担。当然，为什么能借到那么多呢？除地方本身的信用外，债权人看中的，正是稳定的土地出让收入。
至于庞大的居民债务，更不需要解释了。“房奴”心里有多苦，自己知道。每个月的工资到手，扣掉房贷、车贷，交掉物管、停车费、水电煤气网络手机费、孩子教育培训费，还剩多少呢？数据显示，截止2021年末，个人住房贷款总量接近40万亿元。
其实。我们解析问题的过程中，“钱去哪儿了”的答案，其实也就在其中了。众所周知，近20年来、尤其2009年以来，中国的基础设施得到了极大改善，城市面貌极大改观。村村通公路，高速公路四方延伸、高铁全国成网，地铁遍布各大城市，不仅北上广深，连杭州、南京都已成网；4G网络全覆盖。讲真，欧美日本，也颇有不及。只要稍发达的城市，基本主干道宽敞美观，CBD高楼林立，中央公园、广场气势不凡；夜晚，灯光秀华丽大气，江河湖泊映衬下，水岸两侧、美不胜收。别说长三角、珠三角发达地区了，你去内蒙、贵州，也会惊讶于其高速公路、高铁、城建，并不逊色于东南沿海。钱去哪里了？一是全国范围，形成了异常庞大、先进、甚至超前的基础设施！
其次呢？钱去哪里了。很容易被忽视的，是各地对制造业的隐形补贴。很长一段时间，我们看到外资纷至沓来，进驻各色开发区、高新区；近年中西部，众多内外资知名企业，也纷纷把生产制造基地搬迁内地，形成庞大的产能。它们，主要是被地方的诚意所感动，积极助力经济建设吗？当然没那么简单。不少地方为招商引资，不惜耗费巨资，平整土地、修建厂房、减免税负，甚至到担保融资、风投出资等令人咋舌的力度。为了发展经济、拉动GDP，也是拼了！
然而，光愿意拼命还不行；你还得有本钱。上述所有行为，都绕不开初始的巨大资金投入。钱从何来？土地出让收入！道理很简单。很多年前的一句很无奈的话：“我们的财政，基本都是吃饭财政”，到今天，这句话未必就过时；其实，如果没有土地出让收入助力，财政差不多也就够“吃饭”；要对制造业提供巨额补贴，兴建园区、引导科技企业研发，真的会有心无力吧。
再次，钱去哪里了？城市中心区域的拆迁户。这是特定时期，一个非常特殊的群体。日常生活中很常见，就不赘述了。
综上所述，我们看到了什么呢？没错。房地产，正因为其独一无二的“四重属性”，成为了各方加以利用，实现自身目标的工具。这些年来，中国经济高速成长、产业升级换代、制造业强势崛起、基础设施越来越完善、城市越来越美；背后，都有房地产的内在贡献。而这个产业持续兴盛的机制，竟然是“越买越涨、越涨越买”，吸引买家趋之若鹜，源源不断为经济、金融提供动力。很明显，弊端就在于，房价居高不下的同时，还形成了巨量债务和金融风险，需要化解拆除。但我们相信，管理者高超的智慧，必然能够应对这一挑战。
说了这么多，我们的房地产系列，也差不该结束了。说实话，房地产经济逻辑，涉及众多主体、全局范围的多重博弈，纷繁复杂、曲折难解；远不是几篇千字小文能够说清楚的。这类缺乏专业性的闲谈，望勿认真。顶多，它提供一个视角，希望大家穿透表象的迷雾，看到一点本质、引发一些思考，也就足够了。以后有机会，再聊其他行业的话题。