之前的《微评》，我们抛出一种观察视角：从土地的“面粉”转化为新房的“面包”，再从新房的“面包”转为居民的财产……这一路的价值转化，核心就在流动性。观察一个地方的房地产市场，观察房价只是表面文章，重点还是要看它的流动性变化，而流动性中的“关键先生”就是土地的价格。
毫无疑问，在土地拍卖市场中，严控增量的目标已经初步达成共识，地方财政在放弃了“短平快”拍卖土地的背景下，已经先期以减少供应基础上优化供应质量达到了在房地产重点城市稳住地价的目标。也就是说，在一些房地产热点城市，土地价格这位“关键先生”已经登场。
在经历了上半年的先冷后热阶段性调整后，在土地拍卖市场，杭州通过优化土地供应结构，减少了低质地块的供应，同时对优质地块采取更为谨慎的拍卖策略，数据显示，今年杭州土地成交平均价格相较于去年下降了10%，但成交质量明显提升，一些重点区域的土地价格已经止住下跌势头。而从全国看，11月，北京、上海、深圳、广州、杭州等热门城市二手房销售量都有明显带动上涨。
一、应放尽放后 买涨不买跌？
之前的《微评》中一直呼吁的限制性政策退出，该放开的应该尽可能放开。
政策层面，杭州一方面通过限制土地供应；另一方面，通过优化公积金政策，降低购房门槛，鼓励合理的购房需求。二手房销量增长主要归功于政策对购房者的支持，如降低首付比例和优化贷款条件，这些措施有助于稳定市场并激发自住需求。土地供应的稳定甚至是存量优化，土地拍卖市场逐渐回归理性，地价波动幅度减小。这一变化使得开发商对未来的成本预期更为清晰，市场主导的定价调整模式避免了房价的大起大落。
从“面粉”到“面包”的一系列组合拳过后，杭州购房者和开发商的信心有所恢复，市场活跃度就有了提升。
杭州房地产市场的止跌企稳，反映了全国房地产市场调控政策的效果。作为全国房地产市场的风向标之一，杭州的稳定对其他城市具有示范效应。全国范围内的二手房销量也普遍出现止跌企稳的迹象。房地产的恐慌情绪逐渐在被销量增长和价格企稳（甚至有所上升）的现状逐渐带向另外一种情绪，买涨不买跌。
二、分化明显 也要让市场“飞一会儿”
截至2024年10月，杭州二手房挂牌量为32.6万套，相比今年年初增加了约1.5万套挂牌房源。之前的杭州房地产市场，二手房挂牌量一旦登顶20万套，市场就会觉得去库存压力巨大。现在的挂牌量即使继续保持每月万套的去化速度，也将有一个长达近3年的存量房周期。而从价格上看，杭州房地产市场在整体止跌企稳的同时，也出现了明显的区域和产品类型价格分化。市中心等传统优势房源的价格较为稳定，甚至有上涨趋势，而郊区和非热点区域的房价则相对疲软。这明显是市场调节的作用，优质配以优价，价格指挥棒下，资金自由流动。
随着土地价格的企稳和市场信心的恢复，杭州房地产市场正逐步走出调整期，显示出稳健发展的态势。预计在本轮政策的持续引导下，未来市场供需将更趋于平衡，房价将保持在合理区间内波动。新房和二手房市场的交易活跃度有望进一步提升，去库存进程也将更为顺畅。同时，随着城市化进程的推进和人口导入效应的显现，杭州作为新一线城市，其房地产市场长期看涨的基础依然稳固。
在市场平稳发展的过程中，流动性管理的重要性不言而喻。一方面，金融机构应继续支持合理的购房需求。另一方面，政府需继续优化土地供应政策，确保土地市场的稳定，以维持房地产市场的健康流动。此外，通过建立健全的住房租赁市场，可以进一步拓宽居民的居住选择，降低对购房的过度依赖，从而增强市场韧性，促进房地产市场长期稳定。总指就是一句话，不管分化多么严重，市场调节的顺畅度在此刻要远远高于计划手段。在杭州房地产止跌企稳的下一阶段，希望不要出现政策的反复，让市场“飞一会儿”。
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