房地产市场下行，很多地方政府在考虑如何激活土地市场，操作起来难度不小。除宏观经济因素支撑力不够外，更重要的是当前的下行在很多城市是由于市场供过于求带来的。前些年市场形势好的时候，地方政府供应过多土地不仅导致当前房屋供应过量，实际上还有大量的土地没有进入开发过程，被动或者主动地囤积在开发商手里。
近期李嘉诚旗下的长和系（和记黄埔和长江实业两大企业集团）在大陆的囤地数据就很清楚地揭示了这种现象。它们在内地的土地储备高达1652万平方米，通过批量拿地和分期开发方式，项目开发周期超长，很多超过十年，甚至有项目到2019年才能完成1%的开发量。长和系申明自己没有囤地，把不能及时开发的责任推到宏观调控、市场波动和地方政府没有尽责上，只是无论如何解释也很难让人不联想到大型企业通过囤地获取超额利润。
在中国的政治与经济语境中，历来都把囤积居奇当作一个负面词汇来对待，在某些时间段里甚至是要入罪的。近些年来国家高度强调人多地少的国情，要求节约集约利用土地的背景下，囤地在国家政策层面被要求进行严厉打压，不仅规定了不同级别城市一次性出让住宅用地的面积上限来减少分期开发，还要求在出让土地时约定开竣工时间，而且在闲置土地处置中设置了闲置两年无偿收回的超高压惩罚条款。但是严厉并没有得到相应的效果，囤地现象并没有根本性好转。论原因，大致有两个：一是企业愿意，二是企业能做到。
先说企业为什么愿意囤地，无非是高收益。和所有的囤积行为一样，都是低买高卖。可是很多市场波动较大，低买高卖并不见得都能做到。问题是过去十多年来，我国房地产市场在货币总量快速增长、投资渠道狭窄的共同作用下呈现一面倒的上涨局面，住宅用地价格也不断升高，全国主要监测城市的住宅用地价格从2004年的1166元每平方米上涨到2013年的5033元每平方米，年增长率接近37%。高利润率完全覆盖掉囤地带来的财务成本和机会成本，尽早开发的销售利润不如囤地增值高。只要房价地价还持续上涨，一些财务状况较好的企业囤积土地的动力就不会消除。
至于企业囤地就能做到，关键还在于打击囤地行为很难实现。首先是法理上很难解释，囤积土地和囤积其他商品获利有什么本质区别，需要特被严厉的打击。任何商品都有一定稀缺性，不能以稀缺来对囤地行为进行有罪化。从企业来说，囤地还是囤黄金，都是一种市场投资行为，而政府宏观经济管理上的缺陷导致囤地成为更稳妥的投资或者投机行为。更关键的是，现有的打击闲置土地的手段无法落实下去。企业可以把囤地的原因轻易推到地方政府身上，各地政府把大型开发企业的引入当作政绩，考虑对名声较大的企业进行打压带来的负面效应也是投鼠忌器，往往默认这种推责行为。至于闲置两年收回的高压手段，由于和《物权法》存在根本冲突，遇到企业强力反弹，在法庭上绝无获胜机会，并无实质效果。
要想治理囤地行为，一味强调打压很难取得实际效果，根本的解决办法还是消除掉开发商囤地就一定会得到超高收益的可能。一方面提高开发商低价获得土地的做法，现有的政府归集土地进行前期整理然后出让的模式，实质上让开发商可以轻易获得大片土地的未来市场开发收益，垄断了一个区块的开发权。这就必须改变当前土地供应模式，让农民或原有土地使用者可以参与开发或者分配增值收益；另一方面是要严控货币总量，拓宽投资渠道，断掉房地产投机的根本动力。拿大棒恐吓开发商不得囤地，不如让它自己找不到囤地的好处效果更好。
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