自分税制改革以来，地方政府利用土地财政发展经济，导致房地产行业呈现过热状态，各地区房价上涨过快，居者有其屋愈发难以实现，高房价成为了压在人民头上的一座大山。土地财政为我国四十年来的快速发展积累了资金，是我国经济发展取得如此成果的最重要经济基础。毫不夸张地讲没有土地财政，就没有我国特色社会主义经济取得的巨大成就。但高房价、高地价逐渐影响人民生活和实体经济，随着我国经济的转型发展，这种模式再难以持续了。
一、中国房价绝对值和房价收入比在全世界范围内都是第一梯队
由于房地产业关乎国计民生，一直是政府、企业和普通百姓密切关注的对象。在1998年住房改革后, 房地产业一直处于快速发展之中。2008年全球金融危机蔓延, 房地产业作为我国经济发展的支柱性产业,为我国经济恢复、走出国际金融危机的影响做出了巨大的贡献。但在这巨大成就之后，也出现了一个严重的问题，那就是高房价。从2008年金融政策松绑之后，中国的房价基本每年都在涨。直到2017年房地产市场迎来严厉调控，房价才得以有效控制。
图1：35个大中城市住宅商品房平均销售价格（元/平米）
数据来源：国家统计局 http://data.stats.gov.cn/easyquery.htm?cn=E0105
但如上图所示，仅仅是2008-2017的十年里，中国35个大中城市住宅商品房平均销售价格从4875元/平米增长到12415元/平米，是2008年平均价格的250%以上（35个大中城市包括26个省会城市、4个直辖市与深圳、宁波、厦门、青岛和大连5个计划单列市）。
据国际商业地产投资公司世邦魏理仕(CBRE)今年4月发布的《2019全球生活报告：城市指南》，全球住宅价格最高的十大城市分别为：香港、新加坡、上海、温哥华、深圳、洛杉矶、纽约、伦敦、北京和巴黎，中国占据了其中四席，香港位居全球第一，上海和深圳也超过了国际大都市纽约与洛杉矶。
房价收入比（Price Income Ratio）是反映住房支付能力和住房市场整体运行状况的重要指标，体现了家庭收入与住房支出之间的关系。世界银行、联合国人居署、经合组织等都使用该指标对住房市场状况进行评价。根据一些学者对房价收入比的研究：房价收入比=套均住房市场价值/平均家庭年收入=(住房平均销售价格×套均销售面积) / (人均可支配收入×户均人口数)，因此它在衡量普通居民住房支付能力上具有重要意义。上海易居房地产研究院发布《2018年全国50城房价收入比报告》，房价收入比排名前十位的分别是:深圳34.2、三亚29.8、上海26.1、北京25.4、厦门22.5、福州20.4、杭州18.1、广州17.5、珠海16.9、石家庄16.6，受监测的中国50个城市房价收入比均值为13.9。根据房价收入比的定义，以北京为例，北京的一个普通家庭需要不吃不喝奋斗25.4年才能买上一套普通的商品房，对大众来说，购房难度可想而知。
图2：中外房价收入比对照
根据联合国和世界银行的有关统计,发达国家房价收入比约在1.5~5.5,发展中国家的房价收入比约在4~6.1,绝大多数国家的房价收入比为3~7之间,超过6就可视为泡沫区。也就是说发达国家居民，购买一套住房需要1.5~5.5年不等，发展中国家居民为4~6.1年。显然中国的很多城市已远远超过了这个区间。
二、高房价的核心问题是土地财政吗？
分税制改革以来，地方财政开始捉襟见肘，地方政府只能通过以地生财的方式来获得主要财政收入。在此背景下，地方政府有动力抬升地价、推涨房价，其中原因主要是以往以GDP为主的官员绩效考核体系和当地财政收入对土地出让金收入的依赖程度高。当前的政府官员考核体系中，GDP已不再是主要考核指标。但不能否认，房地产业在不同国家、不同时期都曾成为支撑经济增长的强大动力，中国房地产当然也不能例外。在过去，地方政府出于财政收入和政绩的考虑，有动力发展房地产业，一方面通过储备土地抵押获得贷款来征地，然后以“招拍挂”的方式获得土地出让金收入，另一方面鼓励银行放贷给房地产商、给予房地产商优惠政策，推动了房地产价格上涨，从而提高了当地GDP绝对值和增长额。可以毫不夸张地讲，中国改革开放四十年的快速发展，一不是靠殖民，二不是靠侵略，而是靠土地财政积累了国家发展的本钱，这是中国特色社会主义建设过程中的一大创举。客观地讲，通过土地财政的发展带动了中国经济的快速发展，其功能也不可完全抹杀。而从世界范围来看，西方大国在崛起过程中都是靠对外殖民、侵略攫取了第一桶金。
图3:2016-2018主要城市土地财政依赖程度
数据来源：根据各省市统计局网站整理
但这种土地财政持续下去的一个重要因素就是土地价格不断上涨，随着地方政府的财政收入对土地出让金的依赖程度越来越高，就会有抬高土地出让价格的内生动力。而高地价被认为是推动房地产价格上升的重要原因之一。同时，地方政府也有倾向去采取有利于房地产价格上涨的政策，从而进一步推动土地价格上涨。在这样一个“高地价——高房价——高地价”的循环中，房地产的价格就会越来越高。
随着我国经济由高速增长向高质量发展转型，这种土地财政模式无异于寅吃卯粮，不符合可持续发展的理念。面对国家提出的18亿亩耕地红线的限制，地方政府可以出让的土地只会越来越少，长期以往必然会面临资源匮乏的难题。目前的高房价已不仅是一个阻碍经济持续发展的问题，更是一个影响社会和政治稳定的民生问题。例如，房地产价格高企与暴涨即会毁灭性地打击实体中小企业。根据工信部近年来的数据显示，我国中小企业贡献了50%的税收，60%以上的GDP，70%以上的技术创新，80%以上的城镇就业。没有中小企业的稳定发展，不仅会使我国的市场经济失去活力，而且会使人民的成就感、获得感大幅下降，甚至会造成社会政治经济动乱。如果任由这种土地财政模式发展，势必会导致房地产价格泡沫越来越大，这会严重威胁国家金融安全。上世纪90年代日本房地产价格泡沫、东南亚房地产价格泡沫助推亚洲金融危机所带来的经济负面影响依然历历在目，2007年那场引发次贷危机并在后来演变成全球性金融危机的美国房地产泡沫所带来的负面影响至今也仍未完全消退。前车之鉴，后事之师。
三、对策
由房价收入比的公式可知，想要增强居民的住房支付能力，一方面要控制房价，另一方面要增加居民收入。对此我们建议：
一、进一步完善政府考核体系，明确政府与中央的事权与财权，减少对土地财政的依赖。在考核体系中，既要关注经济增长，更要加大对房价收入比、自有住房比例、廉租房项目完成比例等指标的考核。其次不断优化地方与中央的权力与职责，加强地方自主性选择能力。适度增强地方政府发行债券的能力，减少对土地财政的依赖，抑制土地拍卖，从而抑制房价的上涨。国家要从宏观上把握全国耕地总量，守住红线不动摇。但也应根据各地不同的经济发展水平及实际刚性需求状况，合理及时提供建房用地。地方政府应该在国家的政策制度之下，合理规划住房用地，产业分布均匀，教育、医疗等资源分布平衡，杜绝盲目开发。
二，加强政策调控，多策共举抑制房价上涨。完善房地产税征收机制，改变其“重增量轻存量”的结构，要调整税种、增加保有环节税收并减少开发流通环节税收、优化税收结构，平衡与协调土地出让金与房地产税的增量，使之成为地方财政持续稳定的收入来源之一。打造多层次住房保障体系，对于高档住宅、普通住宅、保障性住宅建设用地，实行不同的地价政策：保障性住宅建设用地实行低价甚至零价政策，普通住宅建设用地实行合理地价政策，稳定普通住宅市场，高档住宅建设用地实行高价政策，同时联合高税收政策，使政府获得更多资金投入到保障性住房建设上，解决中低收入家庭的住房难问题。
三、在压房价的基础上，要进一步提高居民收入。继续加大对医疗和教育方面的投入，解决居民在医疗以及教育方面的负担，这相当于变相提高了居民收入。其次要稳定人民币币值，控制通货膨胀，确保居民的实际收入是在不断增加。让通货膨胀率在合理区间，保证人民币的购买能力。否则居民为了资产保值，最终还是会投资到房地产行业。
四、加快实体经济转型升级，坚持质量第一，效益优先。只有不断提高实体经济的附加值，提升实体经济的投资回报率，避免高房价的赚钱效应对实体经济有挤出效应，以提高投资者对实体经济的投资意愿，才能使资本脱虚向实，支持实体经济的发展，而实体经济的发展可以带来稳定就业，保障居民收入的稳定。要不断提高实体经济的附加值，不能只是停留在低端制造业，要向高端制造业发展，不仅要让中国产品的科技含量不断在加工制造领域领先，而且还要占领市场及分销渠道。
五、完善国内金融体系，增加国民的财产性投资收入。目前我国金融体系还不完善，资本市场有效性程度不高，普通居民在投资过程中并不会选择资本市场，加之房价逐年上涨，刺激了普通居民选择房地产投资来进行增值，这种投资性房地产行为无疑会助涨房价。因此我们要继续完善我国金融体系，增强国民对于资本市场的信心，让投资回归资本市场而非房地产市场。
总结
高房价始终是一座压在人民群众肩上的一座大山，削弱着人们群众的生活幸福感，高房价问题关乎国计民生和社会稳定。实现居住的公平正义，同时促进房地产市场的良性发展，要切实落实“房子是给人住的，不是用来炒的”政策定位，多方面多层次多渠道综合把控房价，减少地方政府对土地财政的依赖，加快实体经济转型升级，引导资本向实体经济和资本市场投资，严厉打击“炒房”带来的房价上涨，控通胀、稳币值，增加居民的收入，增强居民的购房能力。通过压房价、增收入实现真正的住有所居，为社会主义现代化建设提供强有力的保障。
本文作者为浙江大学经济学院副教授景乃权；浙江大学金融系研究生郝焜，刘超，陈华，邓晔菁。感谢大力支持！