目前我国正处于快速老龄化阶段，“未富先老”与“现金穷人，住房富人”现象日益显著。对大多数独居、空巢以及“四二一”家庭结构的老年人而言，养老资金从何而来，如何安度晚年、满足养老需求，成为当前严峻的社会问题。为解决养老资金问题，我国高度重视构建包括第一支柱统账结合的基本养老保险制度、第二支柱的企业年金和第三支柱的自愿性商业养老保险在内的多层次养老保险体系。一方面，我国社会养老体制不健全，制度激励效应差，现行养老保障制度难以完全覆盖城镇老年群体养老费用，甚至出现个人养老账户空账运行的情况。另一方面，基本养老保险制度的名义养老金替代率低，难以满足老年人需求。第二、三支柱的企业年金和自愿性商业养老保险覆盖率低且不成熟，目前多处于自发探索阶段。此外，传统的家庭养老模式也由于家庭结构变迁给子女带来沉重的经济压力，尤其对独生子女家庭、失独家庭或空巢老人而言。
我国急需探索一个既能利用住房变现补充养老资金缺口，又能保障老年人晚年质量的新型养老模式。“以房养老”的本土化成为当前释放养老压力的重要选择，其本质以住房反向抵押贷款的方式，通过盘活老年人自有住房固定资产，将不动产转换为资金，实现对个人养老金缺口的有效补充。
“以房养老”是对利用老年人独立拥有的住房来补充或提高老年生活质量的养老模式的笼统概述，是研究住房反向抵押贷款所不能忽视的外延概念。严格来讲，住房反向抵押贷款是“以房养老”的一种具体实施方式，二者是包含与被包含的关系。
此外，按老人所持有住房的产权、使用权是否转移以及如何转移，还可将“以房养老”分为为租房换养、售房换养、以大换小、售后返租、遗嘱托养、住房反向抵押养老保险等多种形式。
2013年，国务院下发《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，首次明确在我国“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”；2014年6月保监会下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，公布北京、上海、广州、武汉四个试点城市；2016年7月，保监会再次发布《关于延长老年人住房反向抵押养老保险试点期间并扩大试点范围的通知》，将原定为两年的试点期延长至2018年6月，并将试点范围扩大至各直辖市、省会城市与自治区首府、计划单列市等1，天津市在试点范围内；2018年8月，银保监会印发《中国银保监会关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》，拟将老年人住房反向抵押养老保险扩大到全国范围。
虽然有社会基础和政策支持，但住房反向抵押贷款业务在天津市及全国的推广仍然“遇冷”。供给端方面，试点至今，仅有幸福人寿保险股份有限公司和中国人民人寿保险股份有限公司两家金融机构对住房反向抵押贷款持积极态度。截至2018年底，人保寿险仍处在观望；幸福人寿仅推出一款名为“房来宝老年人住房反向抵押养老保险（A款）”的非参与型产品。该产品也并未受到幸福人寿的重视，其官方网站上没有“房来宝”及相关业务的宣传介绍或投保案例。需求端方面，幸福人寿“房来宝”在养老市场上反响并不好。在全国参与住房反向抵押贷款的120户家庭、174位老年人中，有46户上海借款人，而天津在成为试点地区以来，无一位借款人参与。
住房反向抵押贷款在天津的推广具有有社会经济优势和需求潜力，但其在可行性基础上仍然遇冷，可以认为，需求端遇冷是由供给乏力造成的本研究将选取住房价值波动风险、利率风险和老年人寿命风险，定量分析具体案例中天津市住房反向抵押贷款的价格是如何作用于其供求情况并影响金融机构积极性的。
对天津市推行住房反向抵押贷款进行理论、现实和模拟实证分析后，得出结论如下：第一，目前我国老年人客观上对住房反向抵押贷款需求较强，住房反向抵押贷款推行阻碍主要来自供给方，金融机构承担的各种风险对反向抵押贷款的推广产生负向激励。第二，根据来源可将住房反向抵押贷款的风险分为借款者风险、抵押物风险和宏观环境风险，既是住房反向抵押贷款的普遍风险，又是我国本土化的重要阻碍。第三，从以上三方面选取具有代表性的风险，实证结果表明借款人寿命不确定性、标的房屋价值波动和利率波动通过影响反向抵押贷款的定价，将风险加诸金融机构，使住房反向抵押贷款的供给受阻。第四，金融机构所承担的来自宏观环境利率波动、来自借款者寿命不确定和来自抵押物住房价值波动的风险可以归结为三种核心机制，一是老年人退出市场给金融机构带来前期投入难以回收的沉没成本，二是支付较高的贷款金额给金融机构带来资金成本的压力，三是较长的抵押房屋回收年限给金融机构带来机会成本。
明确定位，产品多样
首先，明确住房反向抵押贷款“第三支柱”养老补充的定位。将其在整个城市、整个国家的推广并不以增加市场占有率或老年群体参与率为目的，而是使其能获得充分的关注。在老年人需要将其作为补充养老金备选方式时，存在宏观金融环境的支持与提供住房反向抵押贷款相关产品的成熟机构。
其次，在住房反向抵押贷款基础产品上积极进行多层次、多样化创新，探究更加符合我国社会情况与老年人需求的模式。一方面，借鉴美国目前取得良好成效的三级模式，在立体层面构筑我国住房反向抵押贷款产品体系，避免纵向“一刀切”，立体覆盖不同层次、经济水平、养老观念和住房质量的借款人需求。另一方面，结合各城市具体情况在全国范围内推广住房反向抵押贷款，保证其本土适应性和横向多样性。我国试点过程中已经形成南京汤山留园“养老院养老”模式、上海公积金管理中心“以房自助养老”模式、北京“养老房屋银行”模式，以及中信银行的“以房养老”倒按揭模式等多元形式。多层次、多样化的住房反向抵押贷款能够立足需求端，通过满足老年人需求增强其对市场的信任，一定程度上减少因各种风险因素波动而抑制需求、退出市场的非理性行为，减轻金融机构的后顾之忧。
最后，引入资产证券化，促进住房反向抵押贷款配套金融工具的发展。通过保障金融机构的资金流，规避风险性因素波动带来的供给阻碍。对金融机构而言，住房反向抵押贷款的主要风险来自前期现金流的大量、持续性流出，直至若干年后房屋变现才能弥补前期资金的亏空。运用资产证券化的金融工具，构建能够对反向抵押贷款实施证券化操作的二级市场，有效改善金融机构资金流入流出不同步而带来的风险。金融机构既将目前缺乏流动性但未来具有现金流入的资产转变为流动性较强的证券，降低风险；又将投资者吸引到住房反向抵押贷款的二级市场上，使金融环境更成熟。
多元参与，政府主导
推动多元主体参与，发挥政府主导作用。一方面，众多类型的金融机构共担责任、分散风险是清除住房反向抵押贷款推广阻碍的重要方式。另一方面，住房反向抵押贷款本身的复杂性和综合性也意味着必须有多元金融机构的参与。
银行、保险公司、房地产机构、特殊目的机构和信用增级机构等各具所长。银行有大规模存贷款业务经验和能力，但不擅长处理住房反向抵押贷款等长周期资金流出业务；保险公司能将住房反向抵押贷款与自身寿险业务结合起来规避道德风险，能担保和转移利率和房价波动风险，甚至能对借贷双方合约进行“再保险”，但其没有存贷款和房地产评估等业务；房地产机构具有合理预测未来房价波动与买卖二手房的能力，但其业务范围更片面；特殊目的和信用增级机构是住房反向抵押贷款证券化的配套机构，也只能在分散、打包发放证券和信用评级增级方面具有优势。没有任何一个金融机构能够统合相关功能，独立发展住房反向抵押业务。应当以银行或保险公司为主，整合相关机构，合理外包衍生业务，实现多元主体经营与分工协作。
此外，住房反向抵押贷款社会效益与准公共物品特征不容忽视。政府在其本土化的过程中要积极发挥主导作用，不可缺位、错位。首先是间接参与，“政府搭台，企业唱戏”，利用政策支持稳定房价和利率；通过税收优惠等举措，鼓励多元主体积极进行住房反向抵押金融创新与产品尝试。其次是政府直接参与，“政府兜底”，设置“住房反抵押中心”等机构，以财政划拨启动基金，成为住房反向抵押贷款的供给主体与风险承担机构之一。将住房反向抵押贷款与社会保险体系有机结合，利用政府公信力分散和规避风险。
加强监管，正面宣传
根据目前我国老年人的传统观念和对房屋产权转移的接受程度，应当在我国优先推行“渐进式”住房反向抵押贷款。第一，为了提高老人和子女的接受度，初期可以为借款人留有弹性赎回空间。在合约到期时，借款人可以选择偿还贷款本息和还是变更住房所有权。第二，应当考虑到老年人对养老环境的心理寄托与依赖，使其无需搬离原有住房，改变原有养老环境。第三，加入“参与型”和“非参与型”2的可讨论性，合约设置是否参与未来房产增值收益的选项，创造借贷双方共享未来房屋增值收益、共担房价波动风险的机会，既使金融机构规避房价波动风险，又能达到吸引老年人积极参与住房反向抵押贷款的目的。
老年人虽然理论上处于信息优势方，通过“劣币驱逐良币”的方式使金融机构面临道德风险。但现实中，老年人受教育水平和金融知识的制约，以及市场监管漏洞、法律法规的不完善，和大量以次充好产品的存在，使老年人经常处于被欺瞒与诈骗的弱势方，产生对住房反向抵押贷款的信任危机。因此，要加强金融监管与相关领域立法，严格规范住房反向抵押贷款的实施要求，建立住房反向抵押贷款的市场准入门槛制度。第三方定期开展对住房反向抵押贷款业务和机构的资质评估与核验工作，防止出现金融诈骗等违法违规行为。同时，官方媒体可以通过对住房反向抵押贷款案例的正面报道，逐渐扭转老年人传统观念。此外，金融机构需要自查自纠，自觉合规经营，尽可能消除现阶段老年人对住房反向抵押贷款产品的“污名化”和“刻板印象”。
感谢“策论中国”参赛团队：中国人民大学《“以房养老”何以不可行？
——基于天津市住房反向抵押贷款本土化过程中的风险分析》团队报告!