最新统计数据显示，我国60岁及以上人口比例达18.9%，数量已超过2.6亿。其中，很多老龄人口居住在多层无电梯的住宅中，成为寸步难行的“悬空老人”，严重影响生活质量。因此，适老化改造老旧小区迫在眉睫。
自2018年起，国务院《政府工作报告》已经连续四年提出加快推进老旧小区改造工作。2023年6月28日，十四届全国人大常委会第三次会议表决通过《无障碍环境建设法》并将从2023年9月1日起施行，其中第二十二条明确“国家支持城镇老旧小区既有多层住宅加装电梯或者其他无障碍设施，为残疾人、老年人提供便利”。近期，浙江省杭州市市场监管局联合杭州市住房保障和房产管理局联合印发了《杭州市老旧小区住宅加装电梯项目委托实施服务合同（示范文本）》，重点解决了实践过程中过量支付资金影响后期审查、双方服务范围不明等问题，更是进一步填补杭州老旧小区住宅加装电梯无示范文本的空白。
总的来看，一系列政策文本的出台，对于推动老旧小区加装电梯的细化落实提供了重要保障，不仅能够提高居民生活质量，更有助于推动城市更新、促进经济社会高质量发展。然而，加装电梯成本过高、分摊、补偿比例无法达成一致，业主难以形成统一意愿，依旧是当前改造中的主要瓶颈。
一方面，为了提升居民支付意愿，各地政府推出了加装电梯补偿政策，其补贴比例约总额的30%及以上，但政府补贴额进一步加大了政府财政收入与支出的缺口。因此，更多地方采取了“代建租用”的模式，即政府与企业签订特许权协议，授予企业方来承担老旧小区加装电梯项目的投资、建设、安装、运营及维护工作。在协议规定的特许期内，企业方可以向设施使用者收取适当费用，如在电梯上安装刷卡系统等获得回报。
另一方面，为获取社区居民的广泛支持、平衡多元主体利益诉求，绝大部分地方政府均以若本小区2/3且本房屋楼90%产权人同意即可申请立项作为实施标准。而在实践中，更多是依托于“社区能人”充当居民情感表达和参与的锚点及衔接点，极游说低层住户，邀请专家、公司代表与业主开展协调会，即通过近邻党建制度+领头人的“1+1”模式，构建了具有长效性的协商与对话的平台。
在此基础上，本文进一步提出三个深化建议：
第一，针对“代建租用”模式在一定程度上存在企业前期大量投入资金，后期难以迅速回收成本并获得合理收益的盈利问题。政府可以通过规模、居民付费额等因素充分考量企业的盈利范围，进而调整补贴比例充分发挥补贴效用，最终达到企业盈利、居民愿意、政府满意的状态。
第二，由于当前地方政策文本在补偿标准的细节方面缺乏权威性指导意见，
同楼层居民就补偿标准的协商难以达成一致，影响加装电梯的申请。尽管补偿标准由于涉及诸多因素，较为复杂不易操作，但仍可以经过充分论证确定参考性补偿标准。
第三，基层社区治理需要重视非正式制度的作用，通过丰富社区生活，推动居民参与社区决策，有助于居民之间通过长期互动沟通交流形成的信任、互惠等社会资本，从而让个体之间为维护公共利益而发挥居民的自组织潜力，提高社区治理能力。