又到一年毕业季，数据显示，2024届全国普通高校毕业生规模预计达1179万人，应届毕业生迈向社会，住房是首要问题。前面的微评，我们谈论过商品房，本期微评就来讲讲保障性住房那些事儿。
01 保障性住房为谁建
随着房地产市场发展，我国的商品房和保障房“双轮驱动”一长一短，保障性住房建设相对滞后，在住房供给中占比偏低。2023年8月，《关于规划建设保障性住房的指导意见》提出要尽快补齐保障性住房建设短板。中央经济工作会议强调，加快推进保障性住房建设是“三大工程”之一。2024年5月，中国人民银行拟设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建未售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
从政策和金融举措来看，保障性住房在走“政府主导、市场化运作”路子，在推动已建成商品房去库存的同时，保障工薪阶层住房需求，一举两得。说到保障性住房，首先明确一个概念，这里讲的保障性住房主要分为两类，一类是保障性出售房，包括前期的经济适用房、共有产权房以及未来的配售型保障性住房，另一类是保障性租房，典型代表是各类人才公寓。
保障性住房为谁而建？应该看到，保障性住房兴起是城市化进程衍生品，城市发展带来大批务工人员、青年人、工薪阶层以及科技人才、教师、医生等高知群体，也就是为中低收入、住房困难家庭提供价格或租金有上限的住房，既能留人，同时也展现城市温度。
有人说，保障性住房是伪命题。事实上，这个概念确实只适用于一二线城市，或者省会城市，但对于人口净流出的三四线城市，正常商品房价格低且供过于求，库存去化率低，也就压根没有保障房一说，比如曾经网红一时的“鹤岗房价白菜价”，没有产业支撑，没有优质教育医疗交通等资源，再加上就业机会少，工资水平低，人口外流严重的三四线城市，或许终将面临房价“鹤岗化”局面。
02 保障性住房怎么建
保障性住房怎么建？不妨先来看看国外样板，新加坡因合理公共住房政策被公认为世界宜居地，以“组屋”为代表的保障性住房在市场房屋供给总量中占绝对比例。这首先得益于新加坡土地制度，不仅土地价格便宜，且政府出于公共目的可以强制征地，有利于发展非营利性“组屋计划”；其次是私人住宅和公寓是少数人的选择，不会影响整体房价，同时组屋质量不比商品房差且干净卫生；再次是政府按需建设，对房屋供应量把控到位，且政府组屋、私人公寓等各类型房屋交错分布在同一区块，避免公共住房沦为贫民窟；最后，政府会提供各类住房补贴助力符合要求的家庭购房，真正实现“全民居者有其屋”理念。
我国保障性住房主要是保租房和配售型住房，青年人对租房安全性、通勤时间与租金等有更高要求，倾向于追求品质生活，常规模式有政府打造人才公寓、企业量身定制员工公寓。配售型住房一般集中建设或在商品房项目中配建，今年3月，福州双龙新居开放申购，成为全国首个国开行专项贷款支持、新建配售型保障性住房项目。
上海保障房用地主要集中在外环外区域，比如松江和嘉定，且明确规定共有产权房不得出租、出借，同时构建完善“一张床、一间房、一套房”多层次租赁住房供应体系，比如由市场租赁房升级改造成公寓；闲置旧厂房变身长租公寓；与优质保障性租赁住房项目合作；东航为员工建造保租房；还有改善市区老旧小区老年家庭居住的趸租模式，以小换大，双向奔赴。
广州保障性住房以租赁住房为主，重点通过安置区和产业区配建、“工改租、商改租”等渠道筹建，争取财政补助资金支持，加大信贷支持和债券支持，比如广州某社区保障性租赁住房项目推出集体宿舍型住房。一线大城市公租房和共有产权房占比很小，很难说，这不是为了保住高房价做出的选择。倒是深圳精装保障房“华章新筑”，是全国首个混凝土模块化高层建筑，拼出了中国未来“样板间”。
杭州保障性租赁住房通过国际赛事用房改造，比如由亚运会交通保障人员住宿点改造的钱塘蓝领公寓，公寓出租率达97%，产业工人占比达89%；亚运村媒体村改造的人才公寓，以及临平“胡桥模式”，由农民安置房集中收储转化而来。保障性出售住房有早年的经济适用房和近年的共有产权房，据报道，2023年杭州已推出7223套配售型保障房，比如杭州亚运村人才共有产权房，购买门槛仅20多万，极大降低人才留杭工作、生活成本。杭州推出不少配售型保障房，依然无法撬动房地产市场杠杆，楼市行情不乐观，购房者缩减预算。
03 保障性住房好好住
近些年，政府为了引进人才出台保障性住房政策。据报道，2024年以来，各地正在加快推进配售型保障性住房建设，截至6月份，全国已有65个城市报送2024年保障性住房建设计划和项目。
保障性租房优势是租金低，流动性强，但也存在问题，首要问题是如果长期租住保障性住房，是否享受同地段同等配套服务，最典型的就是学区资源。反过来说，保租房长租也能享受同等资源，那同地段商品房优势不再突出，会影响商品房租赁市场。当然，这可以跟优质市场化项目合作，拓宽商品房租赁市场，毕竟不同于政府完全兜底的公租房，保障性租房政策支持下有较大市场操作空间。
从这点看，商品房和保障房也是矛盾体。保障性住房吸引大批刚需购房者，购买者只要符合条件就会申请，随着保障性住房越建越多，早晚都能轮到。刚需群体数量稳定，如大量涌向保障房，必会蚕食周边商品房购买力，对区域内新房和二手房定价产生极大影响。所以坚持“以需定建”应是保障房建设原则，如供给过剩依法收回已批未建土地，盘活利用闲置土地和房屋，避免重复建设造成浪费，同时尽量选择配套设施健全区域，有利于实现职住平衡。
从居住属性来看，保障房优势明显，但从长远来看，保障房失去投资属性，纯属于消费品。比如共有产权房住房承购人和政府的产权份额比例问题，虽然只需支付很少一部分费用就可入住，但后续上市交易需购回政府所持份额再加上折旧费。配售型住房更是封闭管理，不得上市交易，退出后由政府结合住房折旧、房款利息确定回购价，按这个逻辑，进入这个市场就是房子贬值的开始。
保障性住房是伪命题吗？简而言之，保障性住房是经济发达城市的留人必需品，其他县城无所谓保障房概念。保障房和商品房各有使命，“让市场归市场，让保障归保障”，共同助力城市高质量发展。